Dans un immeuble où une extension latérale est impossible, construire vers le haut peut offrir une nouvelle possibilité d'agrandissement. La surélévation d'un appartement consiste à ajouter un niveau au-dessus du bâtiment existant afin de créer une nouvelle surface habitable.
Cette opération suppose de vérifier la résistance de l'immeuble, les droits attachés à la copropriété, les possibilités offertes par les règles d'urbanisme et les contraintes liées au futur chantier. Voici les principaux points à anticiper avant de réaliser une surélévation en copropriété.
Faire réaliser une étude de faisabilité du bâtiment
Avant toute conception détaillée, il faut déterminer si l'immeuble est en mesure de supporter le poids du nouvel étage. Une étude structurelle permet d'analyser les différents éléments concernés, notamment les fondations, les murs porteurs et les planchers.
Les conclusions de cette étude servent à identifier les éventuels renforcements à réaliser et à sélectionner un système constructif adapté. Certaines solutions relativement légères, comme une structure à ossature bois, peuvent présenter un intérêt pour limiter les charges supplémentaires, sans pour autant convenir automatiquement à tous les bâtiments.
La faisabilité du projet concerne également les équipements techniques. Les réseaux d'électricité, de chauffage et de ventilation devront pouvoir alimenter le nouvel étage. Des raccordements de plomberie seront également nécessaires si une salle de bain ou un autre point d'eau y est créé.
Clarifier la situation auprès de la copropriété
Le propriétaire du dernier étage ne possède pas nécessairement le droit de construire au-dessus de son logement. La toiture et les volumes concernés peuvent appartenir aux parties communes, ce qui rend indispensable l'examen du règlement de copropriété.
Il faut notamment déterminer à qui appartient le droit de surélévation. Lorsque le projet implique le syndicat des copropriétaires, sa réalisation ou la cession de ce droit doit suivre les règles prévues en matière de copropriété.
Le passage par une assemblée générale intervient donc lorsque des décisions relevant de la copropriété sont nécessaires. Les modalités précises pouvant dépendre de la situation juridique de l'immeuble, ce point doit être clarifié suffisamment tôt dans le projet.
S'assurer que la surélévation respecte les règles locales
Un étage supplémentaire transforme nécessairement le volume du bâtiment. Le projet doit donc respecter le Plan Local d'Urbanisme (PLU), qui peut encadrer notamment la hauteur maximale, le gabarit et l'aspect architectural de l'immeuble.
Il faudra également obtenir l'autorisation d'urbanisme correspondant aux caractéristiques de l'opération. La surface créée et les transformations prévues doivent être prises en compte pour déterminer la démarche applicable.
La localisation de l'immeuble peut entraîner des contraintes supplémentaires, notamment dans certains secteurs protégés. Par ailleurs, l'intervention d'un architecte peut être obligatoire selon la nature et la surface de l'opération. Ces règles doivent être intégrées dès la conception du projet.
Aménager intelligemment les mètres carrés créés
Le nouvel étage peut modifier en profondeur l'organisation de l'appartement. Il peut par exemple accueillir l'espace nuit avec de nouvelles chambres, une suite parentale ou un bureau et permettre ainsi de libérer davantage de surface au niveau inférieur.
La création de l'escalier doit être prévue dès les premières esquisses. Son emplacement détermine une partie de l'organisation des deux niveaux et sa trémie réduit nécessairement la surface disponible sur une partie du plancher.
Le projet doit également prévoir les fenêtres, l'éclairage naturel, l'isolation thermique et phonique ainsi que les différents réseaux. La distribution des pièces doit donc être pensée en parallèle de ces contraintes techniques plutôt qu'une fois la structure déjà conçue.
Organiser un chantier réalisé au sommet de l'immeuble
La construction d'un étage supplémentaire demande une organisation spécifique, notamment lorsque les autres logements de l'immeuble restent occupés. Sécurisation, accès et protection du bâtiment contre les intempéries doivent être intégrés à la préparation du chantier.
Après les éventuels renforcements, les travaux portent sur la toiture existante puis sur la construction du nouveau niveau. La structure, les murs, les menuiseries et la couverture sont progressivement réalisés afin de refermer le bâtiment.
Le chantier se poursuit ensuite à l'intérieur avec l'isolation, l'électricité, le chauffage, la ventilation et la plomberie lorsque celle-ci est nécessaire. Les cloisons et l'escalier sont mis en place avant les revêtements, les équipements et les dernières finitions.
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